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2019年中国物流仓库面积数据报告:高标仓需求缺口约1亿平方米

物流需求持续增长,电商推动快递和仓储需求快速提升。随着经济的发展和居民消费水平的提升,中国物流需求不断增加,近十年中国社会物流总额复合增速11.92%,2019年为298.0万亿元。电商的爆发式增长更是推动了快递和仓储需求的提升。近4年全国实物商品网上零售额复合增速27.33%,2019年为8.52万亿,占社零的比例从2015年的10.8%上升至2019年的20.7%;近十年全国快递业务量复合增速42.36%,2019年为635.23亿件,是全球最大的快递市场。仓储市场同样快速发展,京东目前在全国已有25座亚洲一号智能物流园区,助其为用户提供更为高效便捷的物流服务。

2011-2019年社会物流总额及增速

数据来源:公开资料整理

2018Q1-2020Q1中国快递服务企业业务量

数据来源:公开资料整理

2009年至今快递分业务业务量

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快递服务品牌集中度CR8

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物流地产行业快速扩张,但是人均物流面积与发达国家存在差距。全国仓储业的固定资产投资额始终维持在高位,多数时间增速高于全社会固定资产投资额增速,2019年仓储业固定资产投资完成额为6246亿元,园区数量2015-2018年复合增速达10.6%,截止2018年全国营业性通用仓库面积为10.6亿平方米、物流园数量达1638个,物流地产行业不断发展。然而,我国人均物流地产面积仍然有限,仅为0.7平方米/人,与日本(4平方米/人)和美国(3.7平方米/人)存在较大的差距。作为全球最大的快递市场,中国物流地产仍有较大的发展空间。

2011年至今仓储业固定资产投资额及增速

数据来源:公开资料整理

近年各国人均物流地产面积对比(平方米/人)

数据来源:公开资料整理

大量存量物流地产难以符合市场需求,高标仓需求缺口约1亿平方米。相较于普通仓库,高标仓更为合理的设计使得仓库建设和使用成本低20%,并极大提高了物流运转效率,深受消费、高端制造等行业青睐,以中国最大物流地产商普洛斯为例,消费类、高端制造和第三方物流租户占比分别为53%和25%。由于土地供应、仓储行业成熟度有限、非高标仓升级改造难度大等原因,我国高标准仓储设施缺口较大,中国现代化的物流设施占比仅为7%,远落后于澳大利亚的75%。预计2020年中国高标仓供需缺口在1亿平方米左右。

传统仓库与高标仓库的对比


传统仓库高标仓库
选址工业园区或港口附近城市中心或交通枢纽附近
建筑结构非标准混凝土/钢结构;多层;无通道单层:高品质钢结构;多层:混凝土/钢结构,附带通道/电梯
建筑面积<8000平米>=8000平米
净高1楼:>=6米;其他露除:>=4.5米至少9-12米,单层楼宇更高;多层:1楼及2楼>=9米,3楼>=7米
立柱间距5-7米>8米
操作设备物卸货平台和卡车装卸区域双边装卸月台及可升降平台、硬化防尘地坪、叉车充电间
地板承重1楼:<=3吨/平方米;2楼:<=2吨/平方米1楼:>=3吨/平方米;2楼:>=2吨/平方米
SKU存储数量千个万个
搜索货物时间慢,超过10分钟快,约1分钟
存货周转天数数月数天
码头无可用码头或可用码头数量有限多个配备液压装卸跳板的装卸码头
消防消防栓消防栓、灭火器、火警报警装置等
地面漆非标准,如水泥地面或素填土耐磨性环氧树脂/混凝土地面涂装工程
监控系统公共警卫或无24小时安保及集中监控服务
采光顶非标准装备条形照明灯的天花板
空气循环不适用控制室内空气质量
所有权部分存在产权不清晰、用地性质不明确等问题产权清晰,用地性质明确
信息管理系统没有WMS/ERP等

近年各国现代化物流空间占比对比

数据来源:公开资料整理

有限土地供应是限制高标仓发展的重要因素,供不应求的高标仓租金和价值增幅领先于其他物业。物流地产的发展需要土地供应支持,然而工矿仓储地价格较低,财政贡献不足,所以土地供应量有限,2013年之后工矿仓储地的供应面积几乎没有增加,北京、上海等一线城市更是有所缩减。近几年,电商等现代化物流需求提升了高标仓需求,近几年高标仓供应也有所增加,但有限的土地供应仍使得高标仓供不应求,特别是有区位优势的高标仓。反映在租金和价值上,一线城市的优质非保税物流资产增幅普遍领先于办公楼、零售物业和住宅。2018年主要城市高标仓的新增供应和净吸纳量分别约为375万平方米和430万平方米,平均空置率由2017年的12.6%下降到9%。

2010-2018年工矿仓储地面积及其增速

数据来源:公开资料整理

智能物流系统作为智能制造的核心部分,连接制造端和客户端,整个有望迎来快速发展。从企业数量来看,中国仓储类企业数量从2010年的1.7万家增长至2018年的6.0万家,年复合增长率为17.37%。从市场需求方面看,2018年中国智能仓储市场规模797.69亿元,同比增长16.45%,2014-2018年均复合增长率18.81%。

我国智能仓储市场规模及增速

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数据显示:2019物流地产行业前五为普洛斯、万纬、宇培、嘉民、易商,市占率分别为30.7%、7.3%、5.6%、5.3%和5.2%。普洛斯是中国最早的物流地产商之一,先发优势明显,2017年完成私有化,主要股东为万科、厚朴、高瓴、中银和公司CEO。万纬是万科2015年推出的独立物流品牌。宇培是远洋集团和安邦保险共同投资建设的物流仓储开发平台,成立于2000年。嘉民是全球综合地产集团,2001年开始进入中国市场。易商是亚太区领先物流地产平台,在中日韩、澳大利亚、新加坡和印度都有大量的物流地产。

物流地产行业的竞争格局

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拿地、融资和招商能力是物流地产商的三大核心竞争力。高标仓的建设离不开对土地的需求,但是政府对工矿仓储用地有着诸多限制,所以拿地能力对于物流地产企业至关重要。同时,物流地产属于资金密集型产业,但是其投资回报周期长。如何盘活资产、如何获得大量资金也是考验物流地产商的一大指标。另外,物流地产依靠租金和管理收入获利,空置率的高低决定了利润,对招商能力也提出了较高要求。作为高标库三大需求之一的电商纷纷自建仓储设施,自给自足,分流租赁需求。2009年至今,阿里、京东、苏宁等大型电商取得的物流用地可供建造的仓储面积超4000万平方米。电商自建仓储的使得电商租户开始退租搬迁至自建仓库。有剩余仓储空间的电商还会出租仓储空间,进一步分流租赁需求。电商的身份由租户开始转变为物流地产行业的竞争者。

2019-2020年主要城市高标仓库租赁市场供应与电商自建仓库供应

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